北京传来杠杆断裂声音，专家喊话，楼市大变天!

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2017-09-13 20:40:43
导语
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3·17楼市新政以来

，在信贷政策持续作用下，北京二手房市场成交量呈现连续降温趋势。就在刚过去的4月，北京二手房市场网签量和成交均价出现了明显降温。

4月北京二手房网签套数环比降35%

据北京市住建委数据显示，4月北京二手房住宅共完成网签16902套，环比3月的25952套减少了35%，同比2016年4月的26374套减少36%。

市场降温更为直观和明显的是市场签单量的骤降。伟业我爱我家集团市场研究院统计显示，“3·17新政”出台的第二天，北京我爱我家门店二手房签单量立刻大幅减少，随后连续下滑，整体来看，新政至今平均每日的签单量较新政前的平均签单量下滑了75.6%，市场降温明显。

在成交量下滑同时，中介门店统计的二手住宅成交均价也有所下调。

伟业我爱我家市场研究院统计显示，4月北京二手住宅的成交均价为5

9564元/平米，环比整体下降了6.8%，其中，顺义区、房山区和大兴区三个区域成交均价跌幅最大，顺义区均价跌幅达19.34%。

买方主导权变强，后市或将进一步下调

另一方面，北京房贷市场也在持续降温，各银行的房贷利率也出现收紧。据“伟嘉安捷”数据显示，“五一”三天小长假，房贷市场的咨询量环比上月再降幅10%左右。从咨询量下降的情况可以看出，受到节前多项政策的影响，购房人的观望心态较重。此外，从“五一”小长假过后，各家银行的首套房贷款利率也呈现全面收紧的状态。

在“五一”小长假过后，北京多家银行的贷款利率再次出现收紧，首套房贷款利率取消了此前的9.5折优惠，恢复至基准利率，二套房贷款利率也从此前的基准上浮10%调整为上浮20%，这无疑将进一步增大购房人的月供压力。

业内人士认为，3·17新政及一系列补充政策所展现出的调控决心改变了整个市场的预期。预期改变之后，人们对接下来很长一段时间内的市场是看跌的，投机炒房需求因此被抑制，市场恐慌因此得到缓解。

“在这种情况下，买家的议价空间在增大，业主的价格底线在回调，买卖双方的博弈关系转变，卖家的主导权、定价权正在松动，房价也出现了回落契机，而这一切最终带来了4月房价的回落。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

胡景晖认为，如今全国楼市政策的基调已定，北京作为楼市风向标看，未来很长一段时间内的政策都将是从严趋紧、毫无松动可能的，所以市场的降温趋稳已成定局，而房价也将再无上涨的空间和动力，进一步下滑是大势所趋。

北京真的不缺房！

北京房价上涨的原因很多人说是供需紧张，然而北京真的缺房吗？从有效需求的角度来说真的不缺！

第一，落日指数逐步恶化！

暴哥制作，北京房地产落日指数

根据全球主要国家的统计和分析结合我国国情，我国购房的人群年龄为25到55岁。这个年龄段既包含了首套房（婚房等等）又包含了改善型住房的需求。而剩下的55岁以上的人群实际上对于房屋购买依然不敏感，甚至会随着年龄的增长贡献出住房。回想起投资几年，楼市并不太好做，其实买房也和买股一样，如今做了股市，相信朋友也有不少做股票的吧，同样可以赚钱，但你必须掌握这个涨停战法！这个方法，对涨停板的判断特别准确，全部免费分享给所有朋友，准确率百分之九十以上。精准率最高达93%以上，如果你想学，读者可以到xiaohan92699上来全部无偿领走，记得是维信，相信我的实力！如果我们把25到55岁的人口和55岁以上的人口做比，那么会得出一个需求和非需求的比值，暴哥称之为落日指数。这个指数越大，说明对于房屋的需求量越大。

从上图中可以看到，从2014年开始，落日指数逐步恶化和走低，这也不难解释为何2014年到2015年，所谓需求还是那个需求的阶段，房子卖的惨兮兮，房产公司过得惨兮兮的状态。而目前在需求下滑的时候，房价反常暴涨只能说明一点——炒出来的，绝非需求层面。

进入2017到2019年这个落日指数会进一步恶化，在真正的有效需求不再，投机需求又被控制的情况下，北京的房价焉有不跌的道理？

第二，2017年，北京人的住房需求进入拐点！

根据世界银行研究报告，当人均GDP 达到300 美元时，住宅产业将进入起步阶段；人均GDP 达到1300 美元时房地产行业将进入稳定且快速增长时期；当一人均GDP 增至1500 美元时，房地产业的增速将达到顶峰，之后在高位稳定发展，一直到人均GDP 达到8000 美元时才进入平稳发展时期。

巧合得很，北京2016年人均可支配收入已经达到了52530元人民币，按照最新的美元兑人民币外汇牌价，约合7613美元；2017年我国的GDP增长目标为6.5%，按此增长率计算北京2017年的人均可支配收入，北京即将步入8000美元大关。也就说北京人有效的住房需求恰好在2017年到达临界值！

第二，北京人的住房面积太高了！

暴哥制作，来源北京年鉴

根据北京统计局的统计，从2002年有记录以来，北京市城镇居民的住房面积逐年增高。到2015年啊已经突破了30平米每人，以2016年的卖房速度绝对继续向前。

30平米每人是什么概念，根据全球主要国家的人均居住面积，30平米的人均居住条件说明大家在住房方面很安逸，已经给进入了供需相对宽松的情况。看看日本和韩国等真正住房紧张的国家人均住房面积仅仅20平米左右。

主要国家人均面积

人均居住面积的增长也说明，和人口的需求相比，房子的供给速度更快，那么为什么和我们时机对北京住房的感官不符呢？很简单，拥有多套房子的人太多了，根本就不是有效的需求！无效需求在眼里的调控政策和加息背景日益增加的持有成本面前会如何？只有下跌！

第三，北京住房拥有率已经够高了！

根据2012年的一份报告，北京的住房拥有率达到70%，在全球主要核心城市的对比来看早已超越东京、纽约等大城市60%左右的水平。要说这是我们中国人对房子有特殊情感，显然不和逻辑，因为日本等东亚国家的乡土情一样重。

有意思的是2013年还有一份报告，说中国城镇家庭的空置率已经达到22.4%，北京为19.5%。

在住房拥有率高企的情况下出现了大量的空置房说明什么？除了无效需求太多，恐怕没什么可以解释的。

从全国意义来看，我国的住房拥有率更是全球名列前茅，从数据来看居者有其屋基本上市达到了！既然这样，为什么还有想买房的？还是只能用无效需求太多来解释，并不是房子不够！所以还是那句话，当投机者被清理出场的时候，供需关系将出现逆转，届时想买房绝非难事！现在还是算了吧，等为上！

中国住房拥有率位居世界前列！

政策力度空前！

一般来说，我国楼市的政策调控以三年为一个周期，到了三年之后会逐渐松绑。松绑的理由和经济的发展密切相关，说直白点就是经济遇到困难的时候，需要从房地产寻求支持。而这一点也是所有看多房地产的人最感到安慰和最为笃定的。

然而暴哥想说，看多派可能过于乐观的估计了房地产的前景和贡献，同时也错估了决策者对于控制资产泡沫的决心！

从去年权威人士表态，到去年年末的中央经济工作会议精神，再到最近的两会，暴哥捕捉到一个信号，就是最高决策者们对于中国经济接下来的发展表现出两个核心内容，其一，空前的强调要抑制资产泡沫和金融风险；其二，提高对于经济增长的容忍度，对于经济的增长重质重效，而不再以量为基本依据；

前财政部部长楼继伟最近表示：

货币财政加杠杆给出了经济稳定的幻觉，不愿意忍受改革的阵痛。“货币政策和财政政策买来的时间如果浪费掉了，政策空间会越来越小，最终需要在紧货币、紧财政的条件下进行改革，阵痛会更加剧烈，就更难凝聚共识，容易滑向左倾或者右倾的民粹主义。

所以种种迹象都显示，决策者对于抑制资产泡沫，加快经济结构转型步伐，提高经济增长的质量拥有坚定的决心和信念，而这是楼市调控政策力度空前，时间持久的最有利保障。

就中国经济目前的发展变化来看，经济增长对于房地产行业也越来越不敏感，这一点从经济走势进入L型以来，房地产行业的变化和GDP的走势对比就可以看到。除了房地产行业本身，经济结构转型，消费升级，制造业地位不断被强化都表明未来中国经济对房地产的依赖作用将逐步的减小。

就短期来说，以三年为计，美国，欧盟包括日本经济复苏都给了我国出口等产业以强有力的支持，出口的不断兴盛也将给中国经济后续的增长助力；从我国内部来说，经济复苏的态势也很明显，短期经济已经走上了正向循环强化的过程。

所以，无论从决策者的意志，还是内外部经济的发展状况都给控制楼市的力度和持续性提供了充分的时间和空间！

限购限贷政策长期持续，流动性长期枯竭，对于投机者和投资者们来说将是最大的利空，房价也会因此逐步松动，乃至下跌！

房地产税等配套措施即将出炉！

为了控制楼市，房地产税等配套措施加快推出是各界的共识。尽管目前预计2020年之前可能很难具体推出，但是2018年和2019年左右，房地产税的草案出炉是十分有可能的。

暴哥到不觉得房地产税能够立竿见影的降低房价，而是改变了人民对于房地产的态度和预期。对于投资者和投机者而言，对于资产的预期十分重要，当房地产的上涨预期不再的时候，下跌就不远了！

卖方早已不淡定！

买卖是双向的，又买的就有卖的，成交量越大越说明卖方的心态也很明确——就是要卖！当买卖之间的博弈达到峰值逆转的时候，比如现在已经有迹象，比如深圳大户套现，房价真的就要下跌了！房子这么好，干嘛卖？

周期叠加，未来或有大事发生！

1998年亚洲出现了金融风暴，2008年美国出现了次贷危机。尽管经济危机的发端或者起因有不同，比如美元加息因素等等，但是说明全球的经济周期很可能再度以10年计。2008年深圳房价的惨烈可想而知，如今恰逢2018年，目测范围内，特朗普的经济政策不确定性，全球主要国家的选举，以及加息效果的逐步显现等等，很可能会导致美国或者其他国家再度出现经济问题。

而且目前美国的股市、楼市已经显著高估，全球的商品在需求没有大幅提振的情况下出现暴涨，这些充满泡沫的地方很可能会在2017到2019年某一段时间释放风险且相互传染，届时对于楼市等高估资产来说，势必会受到较大的冲击，下跌再也不会遥不可期！

房价明显松动或在下半年

本次调控政策不断出台、升级，措施越来越严厉，调控肯定会产生效果，楼市降温是必然的，但有一些人仍在坚守“有生之年看不到房价下降”、“京沪永远涨”的论调。面对如此强硬的调控，讲究政治正确的调控，没有调控不了的价格，关键是要看是否真的下大力气调控。

马光远认为，这次楼市肯定“变天”，是因为这次调控的目的就是不让再涨了，膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音，高层不断要求金融稳定，这些信号解读起来并不复杂，千万不要在这个高点多博弈。

包括一线城市在内的、去年的热点城市而言，市场降温是已经可以肯定的。比如北京，现在疯涨停止了，观望出现了，价格有谈的余地了。虽然绝大多数的楼盘没有出现实质性降价，但买卖双方都开始进入观望期而已。

那么到底什么时候会开始降价？

正和岛：

马光远的观点是，房价的明显松动应该在6月份之后，整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转，这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号。房地产政策将再次面临是否松动的尴尬。

暴财经：

楼市下跌对于一线城市有购房需求的人来说可能是最大的利好，对于想通过房地产或许财富的人们来说也是一样，谋而后动方能决胜千里！暴哥奉劝想买房的人，尤其要在一线城市买房的人，这3年真的需要耐心等待！对于有房想出手的朋友，这个点位能出就出吧！